融资难局面下多家房企抓回款 销售指标细化到每一天【彩乐园】
融资难、融资喜是行业发展趋势。这是房地产企业将近一年多以来的共识。
在调控常态化的市场环境下，有安全意识的开发商，早已将去杠杆、叛负债分列在发展壮大规模前，升级为企业发展的第一要务。据Wind资讯统计数据表明，按照申银万国行业分类，截至2017年底，A股136家上市房企负债合计多达6.58万亿元，同比增长幅度约34%；资产总计为8.3万亿元，同比增长幅度约31%。
这意味著A股房地产板块总资产与总负债下降规模非常，房企整体杠杆率变化比较并不大，但据记者仔细观察，依然不存在着个别房企负债率偏高的情况。房企高杠杆运营仍然被诟病，近两年，恒大、阳光城等标杆房企也争相喊了叛负债的战略口号，因为其背后，是杠杆率越高融资就越无以的窘境。房企叛杠杆整天一般来说，资产负债率是取决于一家企业财务安全性的指标之一。
但对房地产行业来讲，情况更为类似，并未交付给楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分算入负债类科目。按照行业一般算法，统计资料资产负债率时，都不将预收账款作为资产计算出来在内。所以，相对来说，去除预收账款后的资产负债率更加能体现一家上市房企的现实负债水平。
以A股136家上市房企资产负债情况为事例，《证券日报》记者根据统计数据得知，截至2017年年底，资产负债率小于80%的房企占到26%，在70%-80%之间的占比为24%。然而，去除预收账款后，资产负债率多达80%的房企有22家，占比为16%；去除预收账款后，资产负债率在70%80%之间的房企有30家，占比为22%。不难看出，一家房企资产负债率和去除预收账款后的资产负债率虽然一般为相反关系，但鉴于企业资产结构和销售能力的变化，也有可能经常出现较小差异。
以近年来大大展开战略调整的绿城中国为事例，2015年-2017年，绿城中国的资产负债率分别为74.63%、76.84%和80.16%，资产负债率仍然正处于下降趋势。但去除掉预收账款之后，绿城中国的负债率则是有上升趋势的，2016年为54.2%，2017年为52.2%。
另外，按照在港上市的内房股会计学口径来看，2017年，绿城中国清净负债率超过46.4%，同比上升11.7%。多位房企高管与《证券日报》记者交流时曾回应，房地产行业整体杠杆率显然偏高，但净负债率掌控在60%左右的企业一般较为难受，一方面企业资金充裕，不具备灵活性的扩展能力，可以给股东更加多报酬；另一方面，这意味著在企业财务结构中，长期贷款比例较高，且有适当充裕的抵押物，资金链比较安全性。而对于清净负债率多达200%的房企来说，叛负债则是目前的头等大事，因为杠杆率不减少，意味著在资本市场再行无法寻找钱，更难融到低廉的钱，甚至牵涉到轮回。据记者理解，融信中国、阳光城、正荣地产、首创置业等过去因负债低而倍受批评的房企，在今年年初皆回应，将使用各种叛负债措施，短期内将清净负债率降到100%以内。
现金流安全性更加最重要目前显然，在融资环境艰苦的局势下，负债率过低的房企，信用评级将趋向负面，这完全不会堵住一家房企在资本市场的融资之路。扫开器官移植路障的要务之一，是现金流安全性，通过提升销售回款亲率、结转利润等手段变薄净资产，优化债务结构。
鉴于此，在一家房企的众多财务指标中，多位房企高管均曾向本报记者回应，更加关心现金流收益。目前最关心的仍是现金流，要提高回款亲率，减少负债率。阳光城继续执行董事长兼任总裁朱荣斌拒绝接受《证券日报》记者专访时曾如此坦言。而回款亲率和结转利润的提高则来自于减缓项目的周转速度。
也许，这就是近期部分房企在内部会议上特别强调全力减缓销售的关键因素之一。融信中国涉及人士在拒绝接受《证券日报》记者专访时也回应，在减缓销售资金回笼方面，目前从集团到项目层面，有专门团队负责管理，指标细化到每天。
7月23日，绿城中国继续执行董事、继续执行总裁李青岸回应，在目前的调控形势下，政策多变，在财务战略上，我实在应当构建早于销、慢销，之后坚决现金流为王的思想。在销售末端，现金流为王，是当下企业对市场变化的应付方式，也是确保身体健康发展的关键措施。在融资末端，则必须房企关上更加多渠道，为优化财务结构和发展器官移植。拓宽融资渠道从房地产的金融形式来看，自2016年的930政策以来，房地产去杠杆是主导方向，金融监管态势有减减，使房地产的融资渠道显得狭小，经常出现融资难、融资喜的现象。
李青岸回应，2017年1月份以来，公司债发售完全正处于衰退状态。事实上，对于负债率比较合理的房企来说，找钱渠道和优化债务结构的方式更加多元化，比如用低息债移位低息债，比如利用ABS等新型融资渠道。
早在2015年下半年开始，有一批房企早已逃跑境内公司债平均值5%的资金成本移位了一批低息债，减少了融资成本。今年以来，则有一些房企利用香港上市平台，利用本身较高的信用评级提供海外低息融资，进而移位低息债。以绿城中国为事例，7月3日，绿城中国回应，公司与汇丰银行等香港18家主要银行签定总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR／LIBOR＋2.565%的三年期无抵押贷款协议。
绿城回应，比起公司想提前归还的LIBOR＋3.13%银团贷款利率大幅度上升56.5个基点，有助优化公司的融资结构和减少借贷成本。此后一周多，绿城再行获得一笔6亿美元贷款，分别是为期三年、年利率为伦敦同业外汇市场利率（LIBOR）＋2.80%的3亿美元定期贷款，以及为期五年、年利率为LIBOR＋3.30%的3亿美元定期贷款。据信，此笔贷款是目前同评级内房企业境外贷款中年期最久、利率低于的。
据报，上述两笔款项均是用作绿城中国现有境外债务再融资。目前显然，在大股东中交的背书护持下，截至2017年底，绿城综合融资成本由7.9%降到5.4%。此外，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发售方面不具备诸多优点，于是以拓宽当前房企的融资渠道，多家房企于是以通过该渠道取得低息融资，调整债务结构。
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